标题: [讨论]这种现象是否合乎规定

舞动的心 · 发表于 2009-5-18 18:10:15

由于县政府向东搬迁，加上附近又有高中、广场等公共基础设施，使我们原来居住

的地方（以前就是县城的东大门）现在大兴土木，闹得是乌烟瘴气

大多是村里的村民把自家的宅基地拿给那些有钱的私人开发建房，盖也就是四五

层，接着开发者就给农户（宅基地原持有者使用者）分得一层或者以其他方式，村

民就得到了新房子，而作为城镇户口的也以廉价获得了自己盖的舒心房，看起来是

很不错的方式解决了双方居住的问题

问题就在这，这样双发的权益有没有保障？该怎么解释双方的关系？

还有…………………………

明显得不到法律的认可和保护的“乡产权”房是怎么审批出来的，最后的房产证和宅

基地使用证最后谁持有，作为开发者的城镇居民会获得房产证吗？

舞动的心 · 发表于 2009-5-18 18:11:20

宅基地不得卖给城里人。1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》一文中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

舞动的心 · 发表于 2009-5-18 18:11:46

购买乡产权房会有什么风险
　　第一，法律风险，前面已经详细论述了由于乡产权房的特殊法律属性，使得乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
　　第二，政策风险，在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
　　第三，目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。
　　第四，由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

舞动的心 · 发表于 2009-5-18 18:12:22

明显得不到法律的认可和保护的“乡产权”房是怎么审批出来的，最后的房产证和宅

基地使用证最后谁持有，作为开发者的城镇居民会获得房产证吗？

hataisx234 · 发表于 2009-5-18 18:34:57

哎呀，咋说了

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