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12月24日,国家发改委在向全国人大常委会的报告中,担心房价下跌可能引发负面影响,提出适度回调,引起了广泛而尖锐的争议。我认为,维护高房价是对当前国内外形势的错误判断,可能让刚被挤出的房地产泡沫重新泛起,最终毁灭整个房地产业。 1、房地产市场多年带病运行。受国际金融危机的冲击,国内外房地产市场整体上都处于衰退期。纵观全球,所有国家的房价今年都在大幅下跌,这是一个大趋势。但相比之下,我国房地产市场从2005年就开始进入价格膨胀期,泡沫被不断放大,形成地方政府、开发商、商业银行和炒房者之间的利益链条。高房价让富人更富,让地方官员寅吃卯粮出政绩,中低收入居民却买不起、住不起房子,多年带病运行,严重违背了市场经济规律。 |. Z" R! v; d# t2 q. s
2、房地产市场面临严峻的供应过剩风险。早在9月24日,中国人保资产管理公司就发布报告说,我国房价可能会一跌10年,缩水50%。央行最新公布的第三季度全国城镇问卷调查也显示,出于对收入预期的悲观,未来3个月打算购房的居民人数为13.3%,是1999年以来的最低水平。突出的问题还在于,房地产市场面临严峻的供应过剩风险。全国现有存量房3.32亿平方米,在建24亿平方米,空置率为71.5% 。即使按全国平均房价3,000元/平方米计算,存量房占压资金也高达9,660亿元。据了解,北京、上海、深圳、厦门、南京、杭州、重庆、哈尔滨等全国15个城市现有的存量房,至少需要27个月才能全部消化。( G3 Q" f* J8 T: ?& R- T! \) Q7 u
3、高房价可能引发房地产市场彻底崩盘。在这种情况下,我认为房地产市场稳定健康发展的第一步,是挤出价格泡沫,清理现有存量房,压缩保障房在内的所有建设项目。应该指出,中央始终希望房地产市场在扩大内需中发挥积极作用,带动原材料、建筑施工、工程机械、基础设施和大件消费等相关产业的发展,成为拉动经济增长、创造就业的强大动力引擎之一。正因为如此,中央经济工作会议明确提出,房地产市场应满足居民合理改善居住条件的愿望,减轻居民合理购买自住房的负担。但一些地方政府曲解中央意图,通过行政手段以各种名目维持高房价,最终可能引发房地产市场彻底崩盘。/ Z3 W# ?" o2 k
4、房价合理回落是房地产市场成熟的标志。怎样确保既拉动经济增长,又可以提高中低收入居民住房购买力,中央应当给出一个十分明确的信号,房价降到什么价位才算合理,才不会继续往下降。12月17日国务院常务会议研究出台的房地产新政,依然没有明确这个实质问题。当前,房地产市场笼罩着浓厚的观望气氛,只有房价回落到合理水平之后才能消除。面对这样一个基本事实,我相信绝大部分房地产开发商愿意理性降价,因为有活跃的交易行为才能保证投资的增长,才能有稳定的收入预期。降低房价,最终实现社会平均利润水平,是房地产市场成长与成熟的标志。
( |3 ?" H' H% V5 R# ~6 k3 `% z 5、采取果断措施实行房地产市场最高指导价。我认为,房地产市场应该救,但该救的是“市场”而不是“房价”。“房价只涨不跌”的神话必须打破,处于调整期的房地产市场必须回归到与居民购买力相协调的水平。基于这个判断,我建议中央采取果断措施,对症下药激活房地产市场,释放中低收入居民的住房购买力。具体措施包括:(1)实行房地产市场最高指导价,不同城市区别对待,确保一步降价到位。(2)居民购买首套中小户型商品住房(体现合理、自住、普通商品住房三要素),可以直接获得房价总额10%的财政补贴。(3)对房地产开发商给予减免土地出让金等适当补偿。(4)继续完善降低交易税费、加大购房金融支持等行之有效的配套办法。
, E. x5 R6 w- ?* H& g5 { 我想最后强调的是,没有购买力的房地产市场是危险的,严重时可能绑架政府、绑架银行、绑架社会。个别房地产开发商利用经济实力,掌握媒体话语权,混淆视听,仍在编造种种不维护高房价就影响经济基本面的危言。我认为,面对国际金融危机,继续要求政府出台高房价保护政策,要求银行继续低息借贷,要求中低收入居民穷其一生为高房价买单,是缺乏道德、责任和良心的自私行为,应当受到谴责。如果我们不保持清醒的头脑,就会导致扩大内需成为一句空话,甚至有可能酿成深层次的社会冲突和经济危机。
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